前回(その2)、候補物件を見つけ、買付証明を出し、先方の回答を待つこと数日。
4000万を超えていたので、限度額で指値をしていましたし、1番手の方もいるとのことで、難しいかと思っていましたが、不動産屋さんからOKが届きました。
1番手の方が思いの外、強気な指値されてたようで不成立だったようです。
購入意思と前金を入れ、現金一括は不可能なので、前回融資査定だけで終わった滋賀銀行さんにご相談です。
滋賀銀行さんのジャストサポート（不動産担保型ローン）はWEBでほぼすべて完結なのですごく楽でした。仮審査→本審査まで1ヶ月くらいだったかと思います。
売り主様の他の物件も売りに出す予定があるようですので、物件がよく、融資余力があればまたお願いしますとお伝えして、初の１棟モノは終わりました。
なお、２週間後に初回の家賃振込がありましたので、事務手続きなども問題なく完遂できてよかったです。
前回（その1）で探し始めますと記載していましたが、実は1棟購入を考え、探し始めたのは昨年の夏頃でした。当時はまだ漠然としてて、投資用不動産の営業さんから紹介され、悩んで、決意できないを繰り返していました。
今年に入り、年内に絶対買う！と心に決め業者任せではなく、「アットホーム」「楽待」などをプロアクティブに探しました。
いくつか自身のフィルタにかかる物件を見つけては、連絡し、現地確認しをしばらく繰り返していました。
そんな中、名古屋市で程よい築浅のアパートを見つけました。googleマップを確認すると名古屋駅まで30分で複数路線利用可能な立地です。
「これ、ほしい」と思える物件で即連絡しました。すると既に、先客ありとのことです。2番手でも待ちますと買付証明を用意し、待つことにしました。
続きはその3で。
太陽光発電のケーブル盗難（太陽光発電所、ケーブル盗難！）にあってから、しばらく投稿ができていませんでした。（気持ち的に滅入っていたのかもしれません）
太陽光の送電問題から送電抑制は増える一方です。２年ほど前から太陽光発電から賃貸へと投資方針を変換を考えていましたが、そろそろ本腰を入れていきます。
近年ワンルームをトライしてきましたが、よく書籍などであるように利回りはイマイチです。築古中古で税引き後でも手出し無しの物件を選んできましたが、結局、キャッシュフローはほぼ０です。
１棟モノをトライして、賃貸投資の投資方針を固めていく必要があります。
年内に１棟を目標にして、探していこうと思います。
条件は、地方都市、築浅、4000万以内(滋賀銀行で以前に融資が通って実行に至らなかった)
2月に購入した福岡の単身マンションに売却意向のお手紙が来ていた件（早くも1室売却か）の進捗です。
あのあと、電話やメールで連絡をしてみましたが、なかなか繋がらない、返信も来ない状況は続きました。業者としてはビジネスをする気がないのかなぁと思っていましたが、数日後に折り返しがありました。
案内に記載のあったとおり1,400万で購入を検討しているそうです。電話口では私も強気に「収益が上がっているので、1,400万ならいいのですが」とか言っていましたが、内心は「多少下がっても買ってくれるとありがたい」という思いでした。
最大1,400万のため買い主と相談するとのことで、電話は終わりました。
その後1ヶ月ほど立ちましたが、返答なしです。人生初の売却経験になりそうでしたが、もうしばらく先のようです。
2022年2月に福岡の区分マンションを2部屋購入しました。（福岡区分マンションの物件視察と購入）
情報を頂いたときの印象は以下です。
・築古３●年はきびしいのでは
・駅から徒歩１０分は遠い
・近隣にも築古が多く、差別化が難しいのでは
実際に、現地確認に行って物件の状態と街の感じ、駅からのアプローチを確認してきました。
また、近隣の競合物件と比較したところセキュリティ面などを条件に入れると結構いい物件ではと考え直しました。
というこことで、買いです！融資も枠は抑え終わってます。（手際がいいですね、営業さん）
話は変わりますが、２月に買った１部屋の修繕費が上がってしまいました。残念ながら月々キャッシュアウトしてしまいます。他の物件でカバーできているのでトータルでキャッシュアウトはしませんが、空室リスクへの備えが・・・・
2月に福岡のマンション2室を購入し、満室経営をしていました。（福岡区分マンションの物件視察と購入）
キャシュフロー的には、ほぼ家賃＝ローンだったので、税引き後年間数万円のお小遣い程度ですが、なんとこの1室に売却打診がきました。
1200万で購入した物件に対して、1400万の相談です。
物件の売却は経験がないので、手数料や税金をしっかりみて、メリットがあるのであれば売却を決意したいと思っています。
数字だけ見ると、5ヶ月弱を満室経営で持っていただけで200万ですので、わらしべ長者感がすごいです。
賃貸経営されている大家さんは、こんな経験が豊富にあるんでしょうね。売却してもう少し大きな物件へと育てて行くことで、FIREが早まる感じでしょうか。
また、進捗があれば投稿いたします。
先日、契約から2年越しの５基目太陽光発電所の完工確認に行ってきました。
前回（不動産投資のスタートは福岡に！）で福岡に絞り込みをしました。
また、エリアは中央区を前提として繁華街から１駅程度離れたところをターゲットにしました。
⇛物件の絞り込み条件については、前々回（不動産投資はじめました！）に備忘として記載しています。
ということで、物件視察です。
福岡を中心に投資用不動産を扱われているところにアクセスして、いくつか見せていただきました。
その中の１つに空港線で大濠公園駅の物件がありました。この駅、天神まで２駅、博多駅まで５駅、空港まで７駅で、交通の便は良いと感じました。駅、バス停にも徒歩５−６分という立地。
福岡はバス網も重要になるようで、博多駅でバスを運行する西日本鉄道はバス保有台数2,535台（西鉄バスグループ2020年度）で日本一だそうです。
物件自体は築１２年ということもあり、少し古い感じはありますがまぁ問題ないでしょうと判断。マンション自体も荒れた感じはなく、小綺麗な感じでした。
駅からの導線や周辺を３０分ほど散歩しましたが、周辺はファミリ層マンションが多く、プチセレブな奥様がお子様をベビーカーで散歩していました。街の感じも良さそうでしたので、即決しました。
他にも金額が少し上がりますが、同様の物件を見させていただき事務所に戻りました。
早速、ローン審査のための書類作りを行い、不動産屋さんがオリックス銀行と提携されていたのでそちらにサクッと申込み！
１ヶ月程度かかるかと思いましたが、なんと４日で回答。さらに不動産の担当者さんから追加で出してみますかと提案がありましたので、後に見学した１室も合わせて出したところ、こちらもサクッと通過！！
当初１室だけを予定していましたが、これもご縁かと思い２室購入（計2,700万）となりました。すでに入居済みなので、購入後いきなり入金がありオーナ感を即実感できたのは良かったです。
これらの物件は、５年程度（開発が落ち着くころ）保有し、返済率を低下させつつ月々数千円のインカムゲインを頂戴し、状況を見て買い替えをしたいと思います。計画上ではIRR8%を目指します。
前回、投資対象の条件などを記載して、その条件に合うものを探しました。
それが、「福岡」です。
個人的には好印象であった点は以下です。
１．オフィスビルを中心とした再開発が計画されている
・天神ビッグバン
・博多駅周辺の再開発
２．福岡駅まで延伸となる七隈線沿線（R5.3）
七隈線沿線は今後もっと便利になります。
３．福岡の人口は増加傾向にある
総務省の国勢調査R2の結果でも福岡は増加傾向のようです。福岡県の情報を見ると中央区は良さそうです。
そして、物件としては前回の条件も加味しつつ繁華街から１駅程度離れ、電車（七隈線も使える）、バスへのアクセス10分以内の物件を買っていこうと思います。
コロナ禍で時間はあったのですが、FIT価格が予定通り下がりいい物件が見当たらず動けていませんでした。
太陽光発電は、自力で作れて導入コストを抑えられる方しか参入できない領域になりつつありますね。私は電気設備の免許も土木の経験もないのでセカンダリでいいのが出てくれば、動きますが、融資前提になるので現金買いの方に負けてしまいますね。
ということで、不動産投資（むしろ王道？）に舵切りをしようと考えました。
すでに持っている区分マンションは元々自宅用だったので投資には含めない前提です。
都内の好立地ですと、イニシャルも増えて手残りが良くて０、毎月数千円キャッシュアウトする物件も多いみたいです。（何社か不動産屋に当たってみました。）
定量的な条件として、以下３つにしました。
地域環境や街の開発計画などの定性面では、以下３つにしました。
他にも現地を歩いてみて街の雰囲気や人通りなどありますが、これは感覚的なところがあると思うので、一旦除外しました。
上記の条件面で合ったのが、大阪、福岡でした。大阪、福岡にあたりをつけて不動産を探してみます！
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私たまに、表題のような妄想をします。
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