賃貸業ですのでもちろん退去はある前提ですが、築古だけに次の入居が不安な物件なんです。
2024年4月13日土曜日
福岡マンションに退去連絡を受けました
賃貸業ですのでもちろん退去はある前提ですが、築古だけに次の入居が不安な物件なんです。
2022年8月12日金曜日
マンション売却の続き
2月に購入した福岡の単身マンションに売却意向のお手紙が来ていた件(早くも1室売却か)の進捗です。
あのあと、電話やメールで連絡をしてみましたが、なかなか繋がらない、返信も来ない状況は続きました。業者としてはビジネスをする気がないのかなぁと思っていましたが、数日後に折り返しがありました。
案内に記載のあったとおり1,400万で購入を検討しているそうです。電話口では私も強気に「収益が上がっているので、1,400万ならいいのですが」とか言っていましたが、内心は「多少下がっても買ってくれるとありがたい」という思いでした。
最大1,400万のため買い主と相談するとのことで、電話は終わりました。
その後1ヶ月ほど立ちましたが、返答なしです。人生初の売却経験になりそうでしたが、もうしばらく先のようです。
2022年7月16日土曜日
福岡区分マンション追加しました。
2022年2月に福岡の区分マンションを2部屋購入しました。(福岡区分マンションの物件視察と購入)
情報を頂いたときの印象は以下です。
・築古3●年はきびしいのでは
・駅から徒歩10分は遠い
・近隣にも築古が多く、差別化が難しいのでは
実際に、現地確認に行って物件の状態と街の感じ、駅からのアプローチを確認してきました。
また、近隣の競合物件と比較したところセキュリティ面などを条件に入れると結構いい物件ではと考え直しました。
というこことで、買いです!融資も枠は抑え終わってます。(手際がいいですね、営業さん)
話は変わりますが、2月に買った1部屋の修繕費が上がってしまいました。残念ながら月々キャッシュアウトしてしまいます。他の物件でカバーできているのでトータルでキャッシュアウトはしませんが、空室リスクへの備えが・・・・
2022年7月15日金曜日
早くも1室売却か
2月に福岡のマンション2室を購入し、満室経営をしていました。(福岡区分マンションの物件視察と購入)
キャシュフロー的には、ほぼ家賃=ローンだったので、税引き後年間数万円のお小遣い程度ですが、なんとこの1室に売却打診がきました。
1200万で購入した物件に対して、1400万の相談です。
物件の売却は経験がないので、手数料や税金をしっかりみて、メリットがあるのであれば売却を決意したいと思っています。
数字だけ見ると、5ヶ月弱を満室経営で持っていただけで200万ですので、わらしべ長者感がすごいです。
賃貸経営されている大家さんは、こんな経験が豊富にあるんでしょうね。売却してもう少し大きな物件へと育てて行くことで、FIREが早まる感じでしょうか。
また、進捗があれば投稿いたします。
2022年5月9日月曜日
5基目の完工確認
先日、契約から2年越しの5基目太陽光発電所の完工確認に行ってきました。
2022年2月24日木曜日
福岡区分マンションの物件視察と購入
前回(不動産投資のスタートは福岡に!)で福岡に絞り込みをしました。
また、エリアは中央区を前提として繁華街から1駅程度離れたところをターゲットにしました。
⇛物件の絞り込み条件については、前々回(不動産投資はじめました!)に備忘として記載しています。
ということで、物件視察です。
福岡を中心に投資用不動産を扱われているところにアクセスして、いくつか見せていただきました。
その中の1つに空港線で大濠公園駅の物件がありました。この駅、天神まで2駅、博多駅まで5駅、空港まで7駅で、交通の便は良いと感じました。駅、バス停にも徒歩5−6分という立地。
福岡はバス網も重要になるようで、博多駅でバスを運行する西日本鉄道はバス保有台数2,535台(西鉄バスグループ2020年度)で日本一だそうです。
物件自体は築12年ということもあり、少し古い感じはありますがまぁ問題ないでしょうと判断。マンション自体も荒れた感じはなく、小綺麗な感じでした。
駅からの導線や周辺を30分ほど散歩しましたが、周辺はファミリ層マンションが多く、プチセレブな奥様がお子様をベビーカーで散歩していました。街の感じも良さそうでしたので、即決しました。
他にも金額が少し上がりますが、同様の物件を見させていただき事務所に戻りました。
早速、ローン審査のための書類作りを行い、不動産屋さんがオリックス銀行と提携されていたのでそちらにサクッと申込み!
1ヶ月程度かかるかと思いましたが、なんと4日で回答。さらに不動産の担当者さんから追加で出してみますかと提案がありましたので、後に見学した1室も合わせて出したところ、こちらもサクッと通過!!
当初1室だけを予定していましたが、これもご縁かと思い2室購入(計2,700万)となりました。すでに入居済みなので、購入後いきなり入金がありオーナ感を即実感できたのは良かったです。
これらの物件は、5年程度(開発が落ち着くころ)保有し、返済率を低下させつつ月々数千円のインカムゲインを頂戴し、状況を見て買い替えをしたいと思います。計画上ではIRR8%を目指します。
2022年2月16日水曜日
不動産投資のスタートは福岡に!
前回、投資対象の条件などを記載して、その条件に合うものを探しました。
それが、「福岡」です。
個人的には好印象であった点は以下です。
1.オフィスビルを中心とした再開発が計画されている
・天神ビッグバン
・博多駅周辺の再開発
2.福岡駅まで延伸となる七隈線沿線(R5.3)
七隈線沿線は今後もっと便利になります。
3.福岡の人口は増加傾向にある
総務省の国勢調査R2の結果でも福岡は増加傾向のようです。福岡県の情報を見ると中央区は良さそうです。
そして、物件としては前回の条件も加味しつつ繁華街から1駅程度離れ、電車(七隈線も使える)、バスへのアクセス10分以内の物件を買っていこうと思います。
2022年2月9日水曜日
不動産投資はじめました!
コロナ禍で時間はあったのですが、FIT価格が予定通り下がりいい物件が見当たらず動けていませんでした。
太陽光発電は、自力で作れて導入コストを抑えられる方しか参入できない領域になりつつありますね。私は電気設備の免許も土木の経験もないのでセカンダリでいいのが出てくれば、動きますが、融資前提になるので現金買いの方に負けてしまいますね。
ということで、不動産投資(むしろ王道?)に舵切りをしようと考えました。
すでに持っている区分マンションは元々自宅用だったので投資には含めない前提です。
都内の好立地ですと、イニシャルも増えて手残りが良くて0、毎月数千円キャッシュアウトする物件も多いみたいです。(何社か不動産屋に当たってみました。)
定量的な条件として、以下3つにしました。
- キャッシュアウトしないこと
- 投資初期の計画値でIRRが6%程度
- 交通手段が徒歩10分以内
地域環境や街の開発計画などの定性面では、以下3つにしました。
- 定性的には労働人口の減少が緩い
- 現在、又は将来的に近隣(1−2駅程度)にオフィス区域ができる(ある)
- 近隣に大学(入居の可能性)、保育園(治安面での裏付け)がある
他にも現地を歩いてみて街の雰囲気や人通りなどありますが、これは感覚的なところがあると思うので、一旦除外しました。
上記の条件面で合ったのが、大阪、福岡でした。大阪、福岡にあたりをつけて不動産を探してみます!
2018年4月24日火曜日
投資用賃貸マンションのお話を聞いてきました。
■会社説明
・不動産紹介から投資顧問業までやっている。
・紹介するのは賃貸中のものが中心(すぐ家賃が受け取れる)
・管理料は5%+消費税
複数物件の一括管理も可能
・築15年くらいのものを多く扱っている
→駅近だと大規模開発で買い取りも狙える。
→償却は終わっていないが、5年位は還付が受けられる。
以下QAとなります。
■オリンピックについて
需要を追うか追わないかで変わってくる。
長期的に安定をイメージするのであれば、オリンピック特需に直接関係のない地域
例えば、品川などを目安にするといいかも
■首都圏でいい感じの地域は?
青物横丁とかは安くていいかも
■譲渡型賃貸はどうか?
海外事例では、お金先入れする場合があり、入れたとしても建つ時期が読めない
問題があったときに海外だとレスポンス悪くなってしまう
■人口減少問題について
関東が狙い目。都心しかない
港区、渋谷あたり
外国人も対象となる。
使える路線が複数あることと駅近
大学、企業が近くにあるところ
成田など空港関係者を狙うのもあり。
■税理士さんは紹介できるか
税理士は5物件で2万円くらいのところを紹介できる
→賃貸に詳しい先生がいる。太陽光は?かも
■紹介物件例
2004年物で本駒込のあたりで2100万
入居済みで家賃月8万
■ローンについて
信金であれば億超えでもローンできる。
私でも現状(1億くらい借金)で融資は可能
■1棟買いについて
区分よりも自身でメンテナンスできる範囲がひろく。老後の楽しみに
している人もいる。
2018年2月14日水曜日
無理に仕事をしなくても暮らしていけそうなレベルって
現状の生活を維持するために、必要な可処分所得は月 60万くらいです。
この金額ギリギリだと心もとないので、2割り増しくらい見ときたいですね。
ということで72万で妄想してみます。
現在所有している物:
太陽光3基・・・・・・45万
マンション1部屋・・・6万
足りない、月21万を今やっている投資の中で埋められる可能性があるのは、
「ソーシャルレンディング」です。
だいたい、年利 6%くらいの案件であれば、担保設定もあるのである程度
安心です。
年利5%で回せれば、4200万の軍資金が必要です。
年利6%では5040万。
あと何年でこの軍資金を貯めれるのやら。
2017年6月14日水曜日
マンションの入居者決定
戸建購入後、賃貸募集していましたが4月のサラリーマン大移動の時期を外してしまい、
その後塩漬け状態でした。
というより月14万台なので普通のサラリーマンはなかなか住めませんね。
周りで入居されている方も、社宅扱いかお医者様が多いです。
ちなみに今回は法人契約となりました。
これで、未稼働案件は「バイオマス発電」だけになりました。
お気に入りの本
- 金持ち父さん貧乏父さん
- 大富豪の投資術
- CHANCE