福岡区分マンションの物件視察と購入

 前回（不動産投資のスタートは福岡に！）で福岡に絞り込みをしました。

また、エリアは中央区を前提として繁華街から１駅程度離れたところをターゲットにしました。

⇛物件の絞り込み条件については、前々回（不動産投資はじめました！）に備忘として記載しています。

ということで、物件視察です。

福岡を中心に投資用不動産を扱われているところにアクセスして、いくつか見せていただきました。

その中の１つに空港線で大濠公園駅の物件がありました。この駅、天神まで２駅、博多駅まで５駅、空港まで７駅で、交通の便は良いと感じました。駅、バス停にも徒歩５−６分という立地。

福岡はバス網も重要になるようで、博多駅でバスを運行する西日本鉄道はバス保有台数2,535台（西鉄バスグループ2020年度）で日本一だそうです。

物件自体は築１２年ということもあり、少し古い感じはありますがまぁ問題ないでしょうと判断。マンション自体も荒れた感じはなく、小綺麗な感じでした。

駅からの導線や周辺を３０分ほど散歩しましたが、周辺はファミリ層マンションが多く、プチセレブな奥様がお子様をベビーカーで散歩していました。街の感じも良さそうでしたので、即決しました。

他にも金額が少し上がりますが、同様の物件を見させていただき事務所に戻りました。

早速、ローン審査のための書類作りを行い、不動産屋さんがオリックス銀行と提携されていたのでそちらにサクッと申込み！

１ヶ月程度かかるかと思いましたが、なんと４日で回答。さらに不動産の担当者さんから追加で出してみますかと提案がありましたので、後に見学した１室も合わせて出したところ、こちらもサクッと通過！！

当初１室だけを予定していましたが、これもご縁かと思い２室購入（計2,700万）となりました。すでに入居済みなので、購入後いきなり入金がありオーナ感を即実感できたのは良かったです。

これらの物件は、５年程度（開発が落ち着くころ）保有し、返済率を低下させつつ月々数千円のインカムゲインを頂戴し、状況を見て買い替えをしたいと思います。計画上ではIRR8%を目指します。

海外投資信託 不定期報告２０２２年２月１９日

 前回（海外投資信託　不定期報告２０２０年９月１日）から、１年半近く空いてしまっています。その間全くノーチェックでした。

最近、鉱山資源系が上がっていると聞き、銅の価格を見てみてみました。確かに急騰してますね。数年前から太陽光発電所でケーブルが盗まれる事件が多発していますが、納得してしまいますね。うちの発電所で起こらないことを祈るばかりです。

世界経済のネタ帳（https://ecodb.net/commodity/copper.html）

鉱山資源ということで、BlackRockが想起され、そういえばどうなったんだろうと完全に忘れていたハンサードを確認してみました。

減っていることに変わりはないです。管理費等を取られているので、耐えているうちですかね。悲しいですが。

では、肝心のBlackLRockはというと下グラフの赤線です。確かに上がってますね。これが貢献して、耐えている感じでしょうか。

管理費と手数料がもっと低ければ、プラス運用が可能そうな気がしてきました。復活させる気はあまりありませんが。。

不動産投資のスタートは福岡に！

 前回、投資対象の条件などを記載して、その条件に合うものを探しました。

それが、「福岡」です。

個人的には好印象であった点は以下です。

１．オフィスビルを中心とした再開発が計画されている

　　・天神ビッグバン

　　・博多駅周辺の再開発

２．福岡駅まで延伸となる七隈線沿線（R5.3）

　七隈線沿線は今後もっと便利になります。

３．福岡の人口は増加傾向にある

　総務省の国勢調査R2の結果でも福岡は増加傾向のようです。福岡県の情報を見ると中央区は良さそうです。

（出典）令和２年国勢調査 人口等基本集計

そして、物件としては前回の条件も加味しつつ繁華街から１駅程度離れ、電車（七隈線も使える）、バスへのアクセス10分以内の物件を買っていこうと思います。

ソーシャルレンディングの状況（2022/2）

 店仕舞したいmaneo

店仕舞完了のSBIソシャレン

継続運用中のcreal

継続運用中のChange

maneoさんは、非定期ながら微量の元金を取り戻していっていまして、残元金27,844円となりました。頑張ってください！

SBIソシャレンさんは、バックの力を使い見事、完済されました。

しかし、退会は最終取引後の3ヶ月経過とあるため、このあと放置予定です。

ということでcrealとChangeに絞られました。

ちなみにcrealの状況はこんな感じです。

かなり前（ソーシャルレンディングの成績(2020/9)）から比べると、まぁまぁシフトされてきてる気がします。

Changeは積立の仕組みがあるので、毎月自動的に1万円は積み上がっていますし、配当も月1万を超えてきています。毎月1万崩して、コロナでいけませんが飲み代に使うこともできます！！

ソシャレンの状況としては以上ですが、この機会にChangeの全投資額を見てみようと思いましたが、なんと過去投資額を集計する機能がありませんでした。運営に確認しても機能はないとのことで、これまでの履歴を足すしかないと。。。結構数が積み上がっているのですごく大変です。機能ができたら載せたいと思います。

不動産投資はじめました！

コロナ禍で時間はあったのですが、FIT価格が予定通り下がりいい物件が見当たらず動けていませんでした。

太陽光発電は、自力で作れて導入コストを抑えられる方しか参入できない領域になりつつありますね。私は電気設備の免許も土木の経験もないのでセカンダリでいいのが出てくれば、動きますが、融資前提になるので現金買いの方に負けてしまいますね。

ということで、不動産投資（むしろ王道？）に舵切りをしようと考えました。

すでに持っている区分マンションは元々自宅用だったので投資には含めない前提です。

都内の好立地ですと、イニシャルも増えて手残りが良くて０、毎月数千円キャッシュアウトする物件も多いみたいです。（何社か不動産屋に当たってみました。）

定量的な条件として、以下３つにしました。

• キャッシュアウトしないこと
• 投資初期の計画値でIRRが６％程度
• 交通手段が徒歩10分以内

地域環境や街の開発計画などの定性面では、以下３つにしました。

• 定性的には労働人口の減少が緩い
• 現在、又は将来的に近隣（１−２駅程度）にオフィス区域ができる（ある）
• 近隣に大学（入居の可能性）、保育園（治安面での裏付け）がある

他にも現地を歩いてみて街の雰囲気や人通りなどありますが、これは感覚的なところがあると思うので、一旦除外しました。

上記の条件面で合ったのが、大阪、福岡でした。大阪、福岡にあたりをつけて不動産を探してみます！