不動産投資のスタートは福岡に！

 前回、投資対象の条件などを記載して、その条件に合うものを探しました。

それが、「福岡」です。

個人的には好印象であった点は以下です。

１．オフィスビルを中心とした再開発が計画されている

　　・天神ビッグバン

　　・博多駅周辺の再開発

２．福岡駅まで延伸となる七隈線沿線（R5.3）

　七隈線沿線は今後もっと便利になります。

３．福岡の人口は増加傾向にある

　総務省の国勢調査R2の結果でも福岡は増加傾向のようです。福岡県の情報を見ると中央区は良さそうです。

（出典）令和２年国勢調査 人口等基本集計

そして、物件としては前回の条件も加味しつつ繁華街から１駅程度離れ、電車（七隈線も使える）、バスへのアクセス10分以内の物件を買っていこうと思います。

ソーシャルレンディングの状況（2022/2）

 店仕舞したいmaneo

店仕舞完了のSBIソシャレン

継続運用中のcreal

継続運用中のChange

maneoさんは、非定期ながら微量の元金を取り戻していっていまして、残元金27,844円となりました。頑張ってください！

SBIソシャレンさんは、バックの力を使い見事、完済されました。

しかし、退会は最終取引後の3ヶ月経過とあるため、このあと放置予定です。

ということでcrealとChangeに絞られました。

ちなみにcrealの状況はこんな感じです。

かなり前（ソーシャルレンディングの成績(2020/9)）から比べると、まぁまぁシフトされてきてる気がします。

Changeは積立の仕組みがあるので、毎月自動的に1万円は積み上がっていますし、配当も月1万を超えてきています。毎月1万崩して、コロナでいけませんが飲み代に使うこともできます！！

ソシャレンの状況としては以上ですが、この機会にChangeの全投資額を見てみようと思いましたが、なんと過去投資額を集計する機能がありませんでした。運営に確認しても機能はないとのことで、これまでの履歴を足すしかないと。。。結構数が積み上がっているのですごく大変です。機能ができたら載せたいと思います。

不動産投資はじめました！

コロナ禍で時間はあったのですが、FIT価格が予定通り下がりいい物件が見当たらず動けていませんでした。

太陽光発電は、自力で作れて導入コストを抑えられる方しか参入できない領域になりつつありますね。私は電気設備の免許も土木の経験もないのでセカンダリでいいのが出てくれば、動きますが、融資前提になるので現金買いの方に負けてしまいますね。

ということで、不動産投資（むしろ王道？）に舵切りをしようと考えました。

すでに持っている区分マンションは元々自宅用だったので投資には含めない前提です。

都内の好立地ですと、イニシャルも増えて手残りが良くて０、毎月数千円キャッシュアウトする物件も多いみたいです。（何社か不動産屋に当たってみました。）

定量的な条件として、以下３つにしました。

• キャッシュアウトしないこと
• 投資初期の計画値でIRRが６％程度
• 交通手段が徒歩10分以内

地域環境や街の開発計画などの定性面では、以下３つにしました。

• 定性的には労働人口の減少が緩い
• 現在、又は将来的に近隣（１−２駅程度）にオフィス区域ができる（ある）
• 近隣に大学（入居の可能性）、保育園（治安面での裏付け）がある

他にも現地を歩いてみて街の雰囲気や人通りなどありますが、これは感覚的なところがあると思うので、一旦除外しました。

上記の条件面で合ったのが、大阪、福岡でした。大阪、福岡にあたりをつけて不動産を探してみます！

落雷により、パワコン３台故障

 ７月１１日週の激しい豪雨と落雷は、地球環境の異常を感じさせるものがありました。

その日が明け、１２日頃から監視装置が停止していました。以前にも監視装置の異常で、データだけ上がっていなかったことがあったので、今回もそのケースと思っていました。しかし、実際は発電所のパワコン3/9台が落雷により故障していました。

パワコンが交換されるまでの間、機会損失が発生し続けています。即、業者さんに連絡し対応をお願いしましたが、モノの供給が遅れているらしくしばらく掛かるみたいです・・・。

皆さんの発電所は大丈夫でしたか？

こんなときのために、部材の共有取置とかできるといいですよね。同じパワコン使ってる方同士で共同出資で取置。有事の際には即提供できればなぁと妄想していますが、そんなサービスないですかね。

太陽光発電所を数百円から投資できる「CHANGE」

 さっぱり続きのソシャレン軍団に新たな仲間入です。

今回は太陽光発電所の小口投資ができる「CHANGE」です。

やっぱり太陽光に戻ってきてしまいました。

太陽光設備は1基買うと1500万くらいしてしまいます。CHANGEでは、これを１ワットいくらで投資できます。

子供が毎月５００円のお小遣いで買うことも可能です。毎月発電した分を分配金としてもらえます。そしてそれを再投資することも可能です。

また、購入したワットを価値下がりますが買い取ってもらうことも可能です。

クレジットカードで払えるのも利点の一つです。ポイントも貯まります。ついでにANAのマイルまで貯まります。

最初は、本当に配当が来るのかあやしいなと思っていましたが、２０年８月に投資してから、配当が遅れた事はありません。

ちまちまと投資を続け、今では合計１２０万も買ってしまいました。。。。

時々キャンペーンで購買意欲をそそってくるところは怪しいです。自分自身で安心するためにも一回現物を見に行こうかな。

SBI ソーシャルレンディングが店じまい。。。

 ソシャレン投資は、SBIソシャレンに舵を切って、その後金、商取引違反を起こしてしまいました。maneoに引き続きお前もかという憤りですが。

返金されるので、良しとしていましたがとうとう、店じまいです。

現在運用残高37万円ですが、是が非でもまるっと返していただきたい。

他の案件は、（今回ので他の案件に飛び火しなかったので）しっかりと運用されているはずですので、このまま運用でも良いとは思いますが、返すのであればなる早でお願いします。

もう残すは、CLEALだけです。

九電の出力抑制・・・・すごくないですか。

 先日、4基目の接続の話を投稿させていただきました。

この4基目が接続し、冬が終わりこれからというところで、九州電力さんからお手紙を頂きました。（以下抜粋）

30日等出力制御枠を超えたので、予定通り一律制御にしますね。という内容です。

九電エリアでは、原発がありますのでこれが稼働することでどうしても電力過多が生じやすくなっているようです。そのため、再エネ（特に太陽光）は、受給状況に応じて制御されています。太陽光で作ったエネルギーを捨てている状況です。

電源は以下の順で、コントロールすることになっていますので、決まりごとみたいな感じですね。

①火力→②揚水→③大型バイオマス→④太陽光・風力→⑤原子力・水力・地熱（長期固定電源）の順

今回もらったお手紙の内容自体は承知した内容なので、どうこう言うつもりはありません。

2枚目には、「総発電量の３％程度」と書いてありました。まぁそんなもんでしょうね。

総発電量の３％なら、事業計画上も、繰上返済や将来的な借り換えでなんとかなります。

ここまでは、全く問題ないです。

４月も半ばを過ぎ、日々、どのくらい抑制されているのか見てみたところ、ゾッとしました。

まずは、マクロ的に見てどうか。４月１日〜４月２１日までのデータです。

抑制多！！これが３％の範囲か？？ほぼ毎日抑制されています。

４月の売電ピークを見ると１３日（雨）です。これなら、毎日曇りか雨でいい。。。。

森が悲観的でも木をみれば納得できるのでは、と淡い期待をいただいて各パワコンの制御状況とトータルの制御時間を見てみました。

以下は７日の１時間毎の制御時間とその時の制御率です。昼時に100％制御されてます。この時間帯に発電した電気は、全て捨てられています。

一概には言えませんが、このままでは情緒不安定になりそうなので検算してみます。

この発電所のシミュレーション値としては、年間約110,000kWhです。

これの３ %なので、3,300kWh抑制される想定です。

【抑制想定値】　3,300kWh

気象条件と気温の条件で近しい日が３月２９日でした。

この日は、441kWh発電していました。

４月７日は、214kWhでしたので、差は200kWhです。この日だけで見れば抑制率50%ですが、「九電は総発電量の３％」といっているので、年間を通せば平準され３％になると信じたいです。

【抑制１回あたりの抑制値（想定）】200kWh

上記を抑制値と仮定すると、16日以上こんな日がくれば、３％を超えてしまいます。

ちなみに、４月の今の時点で抑制率90％以上の抑制がかかっていた日は9日ありました。

かなり速いペースで抑制想定値に向かっていますね。日単位での消化率はすでに５６％です。

４月時点でこれですから、５月には日単位では１００％を超えますね。きっと。

時間単位の最大制御率よりもっと細かいデータがあれば、実際に抑制されたkWhが出ると思うんですが。。。

一旦、抑制率90％を超える日があと９日発生したときに黄色信号と考えておきます。

今後も抑制が続きますが、原発はできるだけ動かさない方向でお願いしたいですね。

そして、揚水やバッテリー（電気自動車の未使用時間を借りて）で日中帯に大量に作った電気を受け、夜間に給電ができれば、きっと電気コストは下がるはずです！！

FITが終われば、太陽光発電は最もコスト安の電源になります。個人的には税金とメンテナンスと少しばかりの利益が出るくらいの単価でいいです。