目指していた「年1棟」が遠のく…投資用不動産融資の壁

昨年、念願の1棟目を購入し、今年は「年1棟」の目標達成に向けて邁進するつもりでした。特に、滋賀銀行での融資枠が拡大したこともあり、これは追い風になると確信していました。

しかし、現実は厳しいものでした。

今年に入ってから5件ほどの物件に融資を打診しましたが、蓋を開けてみれば、どれも物件価格の8割程度までしか融資が届かないという状況です。これでは、自己資金が大幅に足りず、購入に踏み切ることができません。

なぜ、融資が出なくなったのか？

今回の事態に直面して、複数の不動産会社や金融機関の方に話を聞いてみました。その結果、どうやら以下の要因が影響しているようです。

• 【金融機関の融資基準厳格化】
  物件価格の高騰や、世界的な景気変動のリスクを鑑みて、金融機関が融資に慎重になっている傾向があります。
• 【担保評価額の低下】
  以前は高評価を得ていたエリアや物件タイプでも、評価額が引き下げられているケースが見られます。
• 【個人の属性評価の厳格化】
  既存の借入状況や収入、資産状況に対する評価がより厳しくなっているようです。

私の場合は、既存のローンの影響が大きいかもしれません。いずれにせよ、昨年と同じような感覚で融資を申し込んでも、希望額に届かないという厳しい現実を突きつけられました。

既存ローンの利上げが追い討ち

さらに追い打ちをかけるように、既存のローン金利が上昇し、毎月の返済額が増加。これにより、せっかくの不動産収入も圧迫され、利益が目減りしています。このままでは、キャッシュフローが悪化し、次の投資に回せる資金も少なくなってしまいます。

今年できることは「借り換えローン」

今年は物件購入を断念せざるを得ない状況ですが、手をこまねいているわけにはいきません。現状を少しでも改善するために、既存ローンの借り換えを検討しています。

複数の金融機関でシミュレーションしたところ、借り換えを実行できれば、年間で30万円程度の金利改善が見込めることがわかりました。

年間30万円の改善は非常に大きいです。これは、次の投資資金に充てるだけでなく、手元のキャッシュフローを改善し、精神的な余裕も生み出してくれます。

ただ、借り換えは元の金融機関の心象を悪くするとも聞きますので、今後の拡大を視野に入れると首を絞める事になりかねない。。。

今後の展望

今年の目標であった「年1棟」は達成できそうにありませんが、この経験は決して無駄ではないと信じています。不動産投資は、順風満帆な時ばかりではありません。厳しい局面にこそ、冷静に状況を分析し、次の手を打つことが重要だと痛感しています。来年こそは、この経験を活かし、必ず次の1棟を掴み取ります。

１棟物件 無事満室

 ５月に強制退去寸前で、退去いただき、１室空室が続いておりました。（1棟ものの顛末）

時期的にも中途半端な時期でしたので、しばらくは空室が続くかと思っていましたが、２ヶ月強で問い合わせがありました。ありがたい限りです。

不動産管理会社さん：
「お問い合わせがありました。いくつかご相談がありまして、猫ちゃんのご相談です。」

どーなつ：
「あ。ホントですか。しばらく空室かと思っていましたのでありがとうございます。ペットはOKです。ただ、ペットの汚損については契約書に明記をお願いします。たぶん壁がだめになるので」

不動産管理会社さん：
「承知しました。もう一点、現住所の方で滞納履歴がありまして」

どーなつ：
「・・・・。滞納が怖いんですよね。保証会社がついていただけるならOKです。」

不動産管理会社さん：
「その点は大丈夫です。」

どーなつ：
「ではお願いします。」

といった感じで、一抹の不安よりは明らかに不安なんですが、契約に至りました。
高い家賃でもないので、居者様には頑張って毎月の賃料をお願いします。

1棟ものの滞納の顛末

 先日、初めての一棟もので滞納事案が発生したことをご報告しました（こちら）。今回は、その後の顛末について書かせていただきます。

滞納の報告直後から保証会社経由で家賃は振り込まれ、実質的な損害はなかったものの、やはり気がかりな状況でしたので、管理会社に入居者の方との連絡を重ねていただくようお願いしました。

しかし、毎月のように「連絡不能」「訪問しても会えない」「生活している様子がない」という報告が続き、不安が募る一方で、万が一の事態に備え、裁判所にも立ち退きの可能性について相談していました。

何度もそのような報告を受けるうちに、安否も心配になり、管理会社に部屋の確認を依頼した結果、事故ではなかったことにひとまず胸を撫で下ろしましたが、想像をはるかに超える汚部屋だったようで、修繕費用の高さに再び意気消沈してしまいました。

引き続き連絡を試みるも、電話は解約済みで連絡手段を失ってしまいました。

ついに強制執行か、と覚悟していたところ、ご両親から退去の申し出があったのです。

初めての強制執行という事態にならずに済み、心底ほっとしました。

2024年度確定申告

 2024年の総評価が明確化する確定申告を無事期間内に終えることができました。

昨年(2023年度確定申告)は、経費入力のしわ寄せに苦悶し、月次での入力を誓ったのですが、結果として、未達でした。例に漏れず今年も苦労しました。。。

半年弱ですが１棟アパートがポートフォリオに加わり、昨年よりも収入としては増えたので右肩上がりといえるかと思います。一方借り入れも増えていますので、どこかで踊り場を作って返済比率を落ち着かせる必要があると感じました。

キャシュフローは問題ないので、良いのですがFIREを目指しているので、給与収入に頼らず回るのか、今の立ち位置を確認する年にできればと思います。

初一棟チャレンジで滞納が出た

 本年もゆるく更新していきますので、よろしくお願いいたします。

昨年の振り返りで少し書きましたが、一棟にチャレンジして早々に1/5部屋で滞納がでました。

これまで、ワンルーム3部屋、ファミリータイプ1部屋を数年運用してきましたが初の滞納です。

あるんですね滞納。

12月頃に管理会社さんから1室で滞納がでており、保証会社と対応を進めているという連絡が入りました。

8月に購入してから滞納が生じていたようで、これまでも滞納しがちな方なので様子をみていたら、4ヶ月目に突入してオーナに情報共有せねばとなったようです。
督促と退去に向けた準備を進めていいかどうかと。

裁判所とのやり取りや継続的な督促、退去後の清掃を考えると早めに準備は進めてくださいとお伝えしています。ただ入居者の権利も尊重したいので連絡が取れれば寄り添うつもりではいます。

現状はいないのか、隠れているのか一切会えないとのことでした。
春頃には裁判なり強制退去なりの進展があると思うのでまた途中経過を書きます。

賃貸業は長く続けていくつもりなので、滞納のケースや対処の履歴が作れればと思っています。

2024年を振り返って

2024年もあっという間に過ぎ去り、新しい年になりました。昨年を振り返ってみると、嬉しいこと、そうでないこと、様々な出来事が起こりましたが、一つ一つを乗り越え、成長できたのではないかと思います。

上旬：新しいスタートと想定外の出来事

春には、福岡のマンションで退去が発生しましたが、すぐに新たな入居が決まり、不安と安心が一気にきた感じがしました。すぐ入居がきまったのでそれなりに集客力がある物件だと確認できた点も良かったです。しかし、その矢先、巷で話題の太陽光のケーブル盗難にとうとう遭ってしまいました。早急に復旧作業が完了し、最小限の損失で済んだことは不幸中の幸いでした。

下旬：新たな投資への挑戦と課題の発生

秋には、かねてから検討していた一棟アパートの購入に踏み切りました。一棟モノは私にとって初めての挑戦でしたが、物件探しから契約手続きを経て、無事に契約を結ぶことができたのは次に繋がる経験でした。しかし、年末には、入居者の一室で家賃の滞納が発生し、新たな課題に直面することとなりました。

その他：

ソーシャルレンディングの負債については、少しずつですが返済されています。全額返金されるまでには、まだ時間がかかりそうです。

CICの信用スコアを測定してみて、これだけ借金をしているにも関わらず、並程度という結果が出て安心しました。滞納せずに支払うことで信頼を積めているのかもしれません。

2025年への展望

2025年は、一棟アパート経営において、滞納問題への対応が最優先課題となりそうです。滞納対策を徹底し、安定した家賃収入を確保できるよう努めていきます。また、追加で一棟アパートを購入できるかどうかは、今後の経済状況や物件の状況次第ですが、引き続き不動産投資に力を入れていきたいと考えています。

最後に

昨年、多くの方々には大変お世話になりました。更新は不定期が続きますが今年もどうぞよ

ろしくお願いいたします。

CICのクレジット・ガイダンスをやってみた

早いものでもう2024年も12月を残すのみとなりました。皆さんの今年一年はどうでしたでしょうか。私の総評としては、不運に見舞われ年だったかなぁと思います。物価も上昇し続けてますし。

■良かったところ
　・初の1棟アパートの購入ができた

■悪かったところ
　・ケーブル盗難
　・パネルの故障

さて、前回話題にした「CICのクレジット・ガイダンス」を紹介しましたが、今回は実際にやってみたのでご報告です。

１．CICとは

全国銀行協会が運営する指定信用情報機関のことです。簡単に言うと、私たちのこれまでのクレジットカードの利用履歴やローンなどの借入情報などが記録されている場所ですね。このCICが提供する「クレジット・ガイダンス」は、私たち自身の信用力を数値化してくれるサービスなんです。

２．私のスコアは611点！

さて、ドキドキしながら自分のスコアを見てみると611点！
滞納もしたことがないので、もう少しあるかと思っていましたが。この数字を見て、皆さんはどう思いますか？高得点なのか、それとも低得点なのか、正直なところよく分かりませんよね。

３．スコアの深堀り

そこで、このスコアが一体何を意味するのか、もう少し詳しく調べてみました。CICの資料によると、スコアは200点から800点までの範囲で評価され、一般的には600点以上が平均的なスコアと言われているようです。つまり、私のスコア611点は、平均くらいの水準にあると言えるでしょう。

４．スコアに影響を与えた要因

やはり、借入額の多さが要因かと思いました。
総額で1.5億くらいあるので貸す側から見るとあまり良くはないのかもしれません。

支払い状況: 過去のクレジットカードやローンの支払い状況が最も大きく影響します。
借入金額: 借入金額が多いほど、スコアが下がる傾向にあります。
借入件数: 借入件数が多いほど、スコアが下がる傾向にあります。
クレジットカードの利用状況: クレジットカードの利用状況も、スコアに影響を与えます。

５．スコアを上げるために

来年からは借入額を下げて行ければと思いますが、年１棟は買い進めたいので更に下がるんだろうと思います。新規借り入れをしなければ、普通に下がっていくんですが。。。

皆さんも、一度自分の信用力をチェックしてみてはいかがでしょうか？