昨年、念願の1棟目を購入し、今年は「年1棟」の目標達成に向けて邁進するつもりでした。特に、滋賀銀行での融資枠が拡大したこともあり、これは追い風になると確信していました。
今年に入ってから5件ほどの物件に融資を打診しましたが、蓋を開けてみれば、どれも物件価格の8割程度までしか融資が届かないという状況です。これでは、自己資金が大幅に足りず、購入に踏み切ることができません。
なぜ、融資が出なくなったのか？
今回の事態に直面して、複数の不動産会社や金融機関の方に話を聞いてみました。その結果、どうやら以下の要因が影響しているようです。
- 【金融機関の融資基準厳格化】
物件価格の高騰や、世界的な景気変動のリスクを鑑みて、金融機関が融資に慎重になっている傾向があります。 - 【担保評価額の低下】
以前は高評価を得ていたエリアや物件タイプでも、評価額が引き下げられているケースが見られます。 - 【個人の属性評価の厳格化】
既存の借入状況や収入、資産状況に対する評価がより厳しくなっているようです。
私の場合は、既存のローンの影響が大きいかもしれません。いずれにせよ、昨年と同じような感覚で融資を申し込んでも、希望額に届かないという厳しい現実を突きつけられました。
既存ローンの利上げが追い討ち
さらに追い打ちをかけるように、既存のローン金利が上昇し、毎月の返済額が増加。これにより、せっかくの不動産収入も圧迫され、利益が目減りしています。このままでは、キャッシュフローが悪化し、次の投資に回せる資金も少なくなってしまいます。
今年できることは「借り換えローン」
今年は物件購入を断念せざるを得ない状況ですが、手をこまねいているわけにはいきません。現状を少しでも改善するために、既存ローンの借り換えを検討しています。
複数の金融機関でシミュレーションしたところ、借り換えを実行できれば、年間で30万円程度の金利改善が見込めることがわかりました。
年間30万円の改善は非常に大きいです。これは、次の投資資金に充てるだけでなく、手元のキャッシュフローを改善し、精神的な余裕も生み出してくれます。
ただ、借り換えは元の金融機関の心象を悪くするとも聞きますので、今後の拡大を視野に入れると首を絞める事になりかねない。。。
今後の展望
今年の目標であった「年1棟」は達成できそうにありませんが、この経験は決して無駄ではないと信じています。不動産投資は、順風満帆な時ばかりではありません。厳しい局面にこそ、冷静に状況を分析し、次の手を打つことが重要だと痛感しています。来年こそは、この経験を活かし、必ず次の1棟を掴み取ります。
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